关于房地产投资
我知道对很多人来说买出租房还是比较遥远的事情，但是房地产这一行本身也需要很多积累，一两年的学习才能进来，所以写一篇这方面的文章也是给大家科普一下。
首先，简单介绍一下自己的投资情况吧，股市 09 年底进入，房地产 12 年开始，目前大概 30% 的钱在股市，另外有自住房一套投资房两套，第三套在努力中，还没买好。还投资了本地的一个中餐烤串店以及几家拉面店。对赚钱的东西都感兴趣。
房地产整体来说是非常保值，能抵抗通货膨胀的资产。但是各位不要被 10 年以来 这波上涨所误导。这基本上是 100 年一次的机会。所以大凡想投资房地产又期望 10% 以上的年回报的，都不切实际。除非谁在 12 年以前运气好的入手房子了。所以对于房地产的投资都基于很重要的考虑：现金流。一个房子如果能够长期提供正的现金流，并且不需要太多的维护成本，那么哪怕短期内这个房子的实际市面价格低于购房款，这并不是一个问题。flip house 是另外一个学问，这篇文章的重点是讲一讲正常来说怎么选择普通的投资房。
先推荐最重点的参考资料
建议所有想进入房地产行业的人，先仔细阅读这本书 3 到 5 遍。基本上来说，除非是 08 年底到现在这个非常异常的房地产周期，正常来说房地产的投资，这本书是权威的权威。我这里讲三个问题。为什么投资房地产，如何购房，如何租房。
为什么投资房地产
首先也是最根本的，房地产和其他领域不同，这是一个只要你能把房子租出去，就可以稳定的给你提供现金流的东西。说白了，哪怕炒股还要担惊受怕的费心思，房子上要操的心很有限。但是这个钱包每个月都会鼓起来，然后花下去。取之不竭用之不尽。
其次因为通货膨胀的原因，房子会有自然增值，平均来说，投资房地产的增值比例是每年 5%。比较有意思的是，增值这一部分虽然是纸上富贵，倘若利用好了，可以变成 cash 而且不用交税。最简单的做法是 refinancing。就是按照新的估值去做一个新贷款还掉老的，但是因为房子已经增值，所以可以贷款更多，付完老的以后还有很多的 cash 可以直接先拿出来花。这种 cash 其实因为是贷款的一部分，所以是不需要缴税的。
再次出租房来说，只要控制好现金流，租客实际上在替你付贷款和各种费用，所以长期来说，你其实只是付了一个首付，eventually 得到了整个房子。当然这是所谓的现金流的一部分。
再次，税务优势。房地产在美国市场上是少数对中产阶级来说税务有利的东西。一般来说中产被剥削的厉害，income tax 越来越高，capital gain 又不能成为主流。成立 trustee 钱太少，成本都不够何况避税。房地产的税务优势很多。首先最基本的，自助房的贷款利息还有 property tax 抵了 income tax。其次房子自己住两年以上，卖出去增值收入 50 万以内不用交所得税。对于投资房来说，更有优势。这个优势体现在，你的房子可以通过 27.5 年折旧的方式成为成本的一部分，加上各种维护费用，HOA，水电费，修理费等等。往往你实际上有收入，但是报税的时候，每个房子都是亏损的，不但不需要交税还可以帮助你抵消一部分 income tax。这对于中产来说是非常重要的实际好处。
最后，贷款和杠杆。房地产是少数银行愿意贷款的方式。这其实对个人也很有利。一般来说，你能贷款的总金额是你税前收入的 5 到 7 倍。比如收入 12 万可以贷款 80 万。但是有一条很特殊的规定，你的投资方的房租收入的 9 成可以折算成抵消贷款 cap 的指标，也就是说如果你每个月的月供是 3000 但是租金收 2000，那么你按照月供 1200 来。这里面涉及到一些具体的操作。不过往往只要出租房能租出去，就不需要担心下一套房子贷款有问题。这就是第一套投资房比较难，以后会越来越容易。
房地产投资有如此多的好处，那么有没有坏处呢。坏处是有的。最大的一点，房子这个东西不是想买就买，想卖就卖的，卖个好价钱可能得等几个月到半年。急需钱的时候不一定指望得上，当然 home equanlity loan 是一个选择。用自己房子抵押给银行借钱。
如何购房
买入第一套投资房可能是所有事情里面最不容易的事情。和股票一样，这里有一个心态的问题。大凡做第一次都不容易。对我来说也是。我的建议是如果长期想做房地产投资，自己最好去考个 agent 的证书，找个 broker 挂一下，大概几千块钱，但是可以学习很多房地产的知识也方便管理投资房。技多不压身。不过最开始还是要找个靠谱的 agent 带你买房。对 agent 来说，很多人觉得返点很重要。但是我一直都觉得一分钱一分货，好的，尤其非常好的 agent，从来都不返点，但是可以在买房合同上谈判上帮你省很多钱，并且可以学习到看房的知识。这是很宝贵的财富。
投资房的最合适的投资指标是现金流和投资回报率。我一般用下面的公式：
- 地产投资（年）回报率：( 年收入-年支出（mortgage，修理等）)/首付
比较理性的回报率在 5% 一年就是很不错的。为什么呢，因为房子本身还有自然增值的部分，租户还给你还了 principal。这些东西并未算在投资回报率里面。在这种情况下还能有 5% 一年，是相当高的回报率了。
如何选房才能得到这样的投资回报率呢。我的经验，投资房和自住房不同，偏向于 cash flow 为根本，能不能顺利租出去，租个好价钱才是最重要的。至于是不是在好的区，能不能顺利增值是次要的。这个角度来说，大学城，大公司旁边的 condo 是特别好的选择。尽管往往这些地方房子破烂，增值有限，但是提供了非常好的 cash flow，保证了年年赚钱。
买房的具体步骤在这里就不详细叙述了，任何一个有经验的 agent 都会指导每个人走过所有买房的阶段。倘若真的有需要，我可以另外写一篇。
如何租房
房屋买到手了，就得租出去，空置越久，亏损越大。但是一不小心所租非人，会有很多的问题。这里简单谈一下租房的种种考虑，供大家参考。
首先，美国是个政治正确的国家，在租房广告里面要避免任何可能歧视的东西。记住，任何可能歧视的东西！！你做错了有人告你等着哭。会亏死。那么什么是歧视，有联邦层面和州，县层面的歧视，联邦层面的包括人种，肤色，性别，国籍，宗教信仰，结婚与否，残疾与否。比如说，不能说房子的小区很好啊，大部分是白人。也不能说房子离教堂很近，礼拜方便。当然，你说房子旁边有个庙，可以烧香拜佛，也是不行的。房子背景调查不能问是不是结婚了，有没有残疾啊，等等。州和县的更复杂一些，最好第一次找律师咨询。简单一点有些州比如年龄也是一个方面。另外提醒大家一点，加州的三藩市，千万不要通过出租房的方式做房地产投资，这个地方要多奇葩有多奇葩，绝对不适合人类投资房地产。哪些问题可以问呢，一般来说，工作性质，收入，前住址，前房东联系方式都可以。
其次租客的筛选需要固定的标准，书面化。所有的人来，都有统一的标准。内心你怎么想不重要，但是填表的时候注意严格按照固定书面化来说。比如不能因为印度人吃咖喱不要他，但是中国人吃咖喱就可以。但凡不涉及到歧视，又统一标准官司都好打，没什么好怕的。
第三背景调查很重要。工资情况决定了对方租不租得起房子能不能按时还款。工作情况决定了对方是不是靠谱。租房换房频率决定了对方是不是很难伺候的主。信用记录 700 分以上一般来说都不是什么大问题。犯罪记录也很重要，凡有犯罪记录的，最好不要沾惹。哪怕看起来不怎么样的小问题，惹不起躲得起。最重要的凡事有被驱逐记录的一律不要考虑。驱逐记录的是大问题，绝对影响房子出租。
第四，前房东的评价。我每次都需要前房东的 reference。因为这个的确非常的重要，没有 reference 的话很多时候都不知道对方是不是靠谱。不是说 reference 是万能的，但是没有是万万不能的。
注：本文原载于论坛 flyerbbs.com，由于各种原因，本站决定不再继续维护论坛。现在会陆续将一些有用的文章转移到博客里面。
