每个地区的房产市场都不一样，这文就简单讲一下我们在西雅图买房的一些经验和教训。
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美国买房的五大要素
依据我总结下来的经验，买房不可或缺的关键因素在于：
- 首付（down payment）：一般而言，最低为房价的 20%，上不封顶，有能力全款买房的话，会在抢房大战中占据一定优势。
- 信用记录/Pre-approval letter/mortgage（全款买房可跳过）
- 我们 2015 年的时候，拿 pre-approval 非常容易，报一下大致的信用记录分、工作和年薪就批给你了。但是 2016 年开始就不行了，需要提供所有你在正式申请贷款（mortgage）的时候的资料，才批给你。当然，这取决你自己整理提交材料的速度，一般 broker 收到你的资料后，当天或者隔天就可以给到你 pre-approval letter 了。
- 除非是全款买房，不然只有拿到这个 pre-approval letter，你才能递交 Offer。也因此，有这个 letter，你的经纪人才会相信你是有诚意要买房的，才会比较尽心地去带你看房。
- 无论是 pre-approval letter 还是正式的贷款，信用记录都很关键，包括信用分数以及 Hard pull (HP)。一般 680 以上，就不用担心拿不拿得到贷款；740 以上就肯定可以拿到信用记录所能影响的最优利率了。如果近期 HP 比较多，银行或 broker 会让你写明每一个 HP 产生的原因。所以临近买房，就不要太频繁地申请信用卡了。不但会拉低信用分，还会给借贷方一种你财务情况有问题，需要大量开卡借贷的感觉，解释起来很麻烦。
- Mortgage 是在拿下房子 offer 后才开始申请办理的，买房之前需要拿到的是 Pre-approval letter。需要找银行或者 mortgage broker 办理，这是表明他们已经初步审查过你的财务情况，可以借款给你买房的金额，会说明买房的类型和不超过总房款的百分比。例如，贷款 50 万，用于购买独立屋，不超过总房款的 70%。
- 买方经纪人（buyer's agent）
- 理论上，买方经纪人会充分代表你的利益，而且中介费是卖方出的，所以找一个值得信赖的买方经纪人是有百利而无一害的。
- 在西雅图市场，不找买方经纪人是非常不便的。西雅图是卖方市场，卖方经纪人是被各种吹（gui）捧（tian）的，所以，不少卖方经纪人不愿意、也不需要做双方经纪人（dual agent）；而没有经纪人的话，基本上你是没法下 offer 的（可能有办法，但我不清楚）。
- 如果你只需要带你看房的经纪人，推荐 Redfin 经纪人。预约很方便，看房会省很多时间，而且基本不会在事后联（sao）系（rao）你。
- 房源信息
- 网络时代，你经纪人可以看到的房源信息，你自己也基本都可以看到。千万不要以为有了经纪人就可以万事大吉，再好的经纪人，也不会有你自己对自己那么上心。
- Redfin.com 强烈推荐，买房必看。Redfin 上面的数据更新非常及时，也挺全面的，还会提供他们的一个估价（不是很准，但提供一定参考）。
- 律师：在西雅图市场是可有可无，因为 offer 所有的合同都是事先准备好，只要填空就行，有经纪人就足够了。
基本要素就是以上这些了，以下，我再结合一些自己经历详细说明一下。
我在西雅图的买房经历
准备首付
首付款最好是在自己的账户里放满 2 个月，这样办理 mortgage 的时候会方便一点。我们那个时候就是提前放了几个月，办理 mortgage 的时候完全没有问这笔款项的来源。所以，建议大家买房之前早做准备，避免不必要的麻烦。
如果你的存款分散在不同的账户，可以通过以下方式合并资金：
- 用其他账户的支票写给自己，存在自己最终用于付款的账户（基本无风险，无手续费，有一定的额度上限）
- 通过 ACH Transfer 从账户 push money 或者 pull money（基本无风险，微量手续费，有一定额度上限）
- 从账户取现金，存入付款账户（有一定的风险，不建议直接大额存取现金）
选经纪人
关于买房经纪人，我还是推荐找华人经纪人，毕竟购房理念想和还是比较重要的，不然你要解释老半天。我们一开始都是自己去看 open house，然后和在 open house 里守株待兔的买房经纪人聊天，但效果很不理想。一是因为比较空闲没有客人的买房经纪人一般也都是刚入行的新手，并不能提供太有效的信息；另一个是这种接触比较短暂，互相没有什么信任感。这样持续了几周之后，我们决定还是先找一个靠谱的买房经纪。
我们 在西雅图华人网上找。网上非常多的经纪人可供选择，我们也是凭眼缘吧，联系了一位，打了个电话就约了去看房。这里其实也是个小错误，这位经纪人很有经验、人也非常 nice 的，但是总觉得沟通起来不是很顺利，看了几次房、也递了 offer，后来还是结束了合作关系。后来，我们再找经纪人的时候，就先电话聊一会儿，询问一下对方的经验，对某几个社区的认识等等，可以叫 interview，也可以说互相沟通认识。这样打了两三个电话，我们决定和一位年龄相仿的经纪人合作。
PS，我们是比较懒的，我知道有的人找了十几位经纪人 interview，然后才决定和谁合作的。
PPS，买房经纪人的收入是卖房子的卖家支付的，一般有 3%，但也可能是 2.5%，一般经纪人都愿意返还 1%-1.5% 给买家，这个需要你一开始就和自己的经纪人谈妥。
Pre-approval 和看房
决定了买房经纪人之后，按理说就可以看房了，但为了不浪费彼此的时间，还是建议先去做 pre-approval，因为只有拿到了 pre-approval 之后，你才可以下 offer。看房也不能盲目得看，地区、价位、房型等等都要考虑进去。我们一开始就决定在公司的周围几个城市看，但是接连递了几个 offer 后，被疯狂的加价吓到，将自己的选择范围扩大了整整一圈。决定好可接受的地区、价位和房型（主要是几房几卫、朝向很少人 care），可以让经纪人给你找，但更推荐自己网上找。房源信息都是公开的，Redfin 和 Zillow，还有经纪人用的 MLS 都是最常用的网站。首推 Redfin，这个网站的信息更新很及时，Zillow 往往会有延迟。
西雅图的房子卖得特别快，好房子甚至 1 天之内就有可能被人疯狂加价拿下，稍好的房子基本上是一周之内，一般的房子也可以在 2-3 周左右卖出。可以说，除非这个房子差到没有任何优点，不然在西雅图，就没可能卖不出去。所以也是劝告大家，在没拿下房子之前，不要 fall in love with 任何一个房子，因为竞争非常非常激烈。这里是想告诉大家，看到合适的房子，就要联系经纪人去看，不要拖，一拖房子就没了。我有个在湾区买房的朋友，楼盘开发商通知有房了，他们立刻去就买到了，吃了一顿晚饭再去的人就啥都没有了。
递交 offer
如果选中房子，想递 offer 了，就可以和经纪人商量一个价位。西雅图基本上都是要加价的，所以就是商量一个封顶的价位。就是说你出价可以只出卖家的标价，然后再有一份表是说如果有其他竞争者的话，你愿意往上加多少，每次加多少，封顶多少。然后经纪人会帮你弄好合同，你电子签名就可以了。合同都是固定版式的，基本上不用担心条款。需要注意的就是几个 contingency 要不要 waive. Financial contingency 除非 cash offer，不然是没有人 waive 的，这个是确保你贷款贷不出来的话，可以拿回定金无损退出。另一个与之相关的 contingency 是 appraisal，就是如果你加价加得超过银行的估值的话，你有没有能力填补这个空缺，这个一般都是 waive 的，不然你的加价就没有任何意义了。还有一个是 inspection contingency，这是在卖房市场里抢房的时候也通常是 waive 的，所以如果你的经纪人是一个对房子结构等方面有了解的时候的话，就会非常有帮助。不然的话，就可以做一个 pre-inspection，这个相当于一个投资吧，因为即使你花钱做了这个 pre-inspection，你也不一定可以抢到房，反而会给其他竞争者提供讯息，“你看，有人做了 pre-inspection，还愿意下 offer，说明这个房子没啥大毛病。“另外还有个 seller disclosure，一般人不会特别提到，但有些经纪认为这也是一个卖点，会单独拿出来说我们这个也 waive 掉了。我们当时基本上把能 waive 的都 waive 了，不过，最后还是因为出价最高才抢下房子的。
准备贷款
拿下房子后，就是搞贷款了。你不一定要和给你 pre-approval letter 的银行或 broker 合作，你可以同时给好几个银行或 broker 询问他们的利率、费用，然后 lock 利率。利率也有好几种，常见的是固定利率和可变利率。如果你当下利率比较低、然后准备在这个房子住挺久的，就选择固定利率，不然可以选择可变利率。具体就不展开了，可以自己网上搜索或者和 broker 详细了解一下。
这里重点说一下信用记录的事。信用记录、首付和年薪决定了你是否可以申请到贷款以及能申请到的利率是多少。不同银行和机构对信用记录分数的分档有些微差别，但差一档基本最低都会提个 0.25%. 650（有的地方是 620）以下，你就要提高首付到至少 40%，才能拿到贷款，而且利率相比别人肯定不太美丽。相对地，700（有的地方是 720-740）以上，你就可以拿到信用记录所能影响的最优利率了。另外，银行或 broker 对信用记录上的 hard pull 也会挺敏感的，当时我们的 broker 让我们列明了每一个 hard pull 产生的原因。所以，在申请房贷之前的一段时间内，尽量避免集中大量的 hp。
可能有的人对自己的信用分数和报告不怎么了解，我建议大家可以通过下面的文章先了解一下。尽量在最终贷款前获取最高的信用分数，降低贷款利率：
如果你的信用记录不是很好，最好还是找 broker. Broker 会和很多借贷方合作，不同机构有不同的关注点和痛点，broker 会根据你的信用记录的状态，帮你寻找最好最有可能成功贷款下来的机构。和 broker 沟通的时候也要尽量诚实，他不会 Judge 你（最起码表面不会），相反，他要促成这件事来拿到提成。例如，我们把当时为什么会导致信用分一下子拉下来的原因告诉他（主要是个人粗心导致的，也非原则问题），他就让我们提供一个书面的解释，和申请资料一起递上去。不知道有没有用，反正最后我们的贷款是批下来了。
房屋检查和收尾工作
如果你没有 waive inspection contingency 的话，你还可以选择在规定时间内做一个房屋检查，可以自己找人，也可以让经纪人帮忙找。如果检查出来问题比较严重，可以选择退出合同，或者和卖家砍价。
等贷款搞定、房子检查也没有问题的话，你可以和经纪人再约一个 final walk-through，检查这几周内，房子有没有大破坏之类的。然后，就可以付尾款和第三方签字啦！
等拿到钥匙，我们辛苦的买房之旅就结束了，开始享受新的生活咯。
总结
买房不管在哪个国家，都算人生的一件大事。如果你有买房的计划，还是要早做准备早做了解。由于篇幅原因，本篇文章只能比较粗略的讲解一下买房的必要因素以及买房的基本流程。如果大家比较感兴趣具体的某一个环节，欢迎大家留言提问，我们也会在能力范围之内给予解答。
